【自分でできる】物件探しの前に住宅ローンのシミュレーションをしてみよう

今回は、住宅ローンを組む場合のシミュレーションをしてみます。

住宅ローンのシミュレーションは必ず物件探しの前に行いましょう。

せっかく理想の住宅に巡り会えても住宅ローンで希望の金額を借りられなければ意味がありません。

具体的には次の３つのポイントを把握してください。

物件探しはそれからでも遅くはありません。

POINT1：月々いくらまでだったら払えるか？

今の家賃はどのくらいでしょうか？

５万円？７万円？１０万円？それ以上でしょうか。

住宅を購入したら賃貸のように簡単には引越しできません。

『毎月の支払いが高いからやっぱりもう少し家賃の安いところに引っ越そう』

なんてことはできません。

今払っている家賃は負担になっているか。

もしくはもう少しプラスアルファで払えそうか。

住宅を購入すると固定資産税やメンテナンス費用など賃貸では発生しなかった費用もかかってきます。
私が得意としている所沢市・狭山市・入間市近辺のエリアでは、固定資産税を簡易的に年間１０万円〜１５万円(新築戸建の場合)ほどで見ています。
（固定資産税は地域によってばらつきがありますので、あくまで参考までに。）

今の住宅にかかっている支出を基準にどのくらいまでなら住宅に支出ができるか考えてみましょう。

その金額から逆算すると住宅ローンの借入がいくらになるのかが見えてきます。

POINT２、３で具体的な金額を詰めていきますので、この段階ではなんとなく漠然とした金額で大丈夫です。

POINT２：実際にいくらまで住宅ローンが組めるかを確認する

あなたの年収で実際にどのくらいのローンを組むことができるのかを確認します。

住宅ローンの事前審査を金融機関で実施するのが確実ですが、
ここではその前段階としてイメージを持ってもらいやすい様、簡易で計算してみます。

よく言われる指標が年収の７倍です。

でもここでは私がお客様と住宅ローンのお話をする時に使う、もう少し実際の金融機関の試算に近い計算も見ていきます。

ここでは概ねの借入予想ができればいいので細かな数字の意味は省きますが、この式に当てはめて計算して見てください。

より実際の金融機関の試算に近い借入額の計算ができます。

また、車のローンなど現在借入をしている借金がある場合には下記の計算式になります。

こう見ると住宅ローンを借りるにあたっての既存の借入のあるなしが如何に重要かがわかります。

ご相談を頂くお客様でも特に多いのが車のローンを借りている方。

住宅ローンの借入が大幅に減ってしまうこともありますので、これから車を買おうとされている方はぜひ、マイホームを手に入れてからにしましょう！

年収400万円で車のローンもある自分、、、

1800万円じゃ新築は夢のまた夢か、、、

と諦めかけたそこのあなた！

ちょっと待ってください。

信用金庫や地方銀行など年収に対しての借入をもっと多く見てくれる銀行もありますので、諦めないで下さい。

どうでしょう。

先ほどより借入額が増やせました。

車のローンが毎月４万円ある場合も見て見ましょう

車のローンがある場合でも先ほどの都市銀行の場合より570万円多く借りられそうです。

このPOINTでは自分が借りることのできる住宅ローンの借入額最大値を把握しました。

※上記計算式は金融機関やそれぞれの状況によって変わるのであくまで参考程度に考えてください。
実際の借入可能額等は金融機関等の審査で結果が変わります。

POINT３：月々の返済額から借入額を計算する

POINT１で想定した月々の返済額から、どのくらいの借入が可能かを計算します。

フラット３５が提供する住宅ローンシミュレーターを使います。

▶︎住宅ローンシミュレーター

毎月の住宅ローン返済額を10万円に抑えたい場合。

毎月返済額の欄に10万円と入力、融資の金利今回は地方銀行を例に0.７％と入力し、
計算すれるをクリックします。

月々の返済額を10万円に抑えたい場合の借入可能額が
3,724万円と概算で算出されました。

これで月々の支払いを10万円で抑えたい場合の借入額の目安が分かりましたので、
物件を探す際の目安となります。

POINT１で想定した月々の返済額シミュレーションがPOINT２で計算したあなたの年収で借りられる最大額を下回っている場合には問題ありませんが、
万が一想定していた月々の返済額ではあなたの年収で借りられる最大値を上回ってしまっている場合には、そもそも無理がある資金計画になりますので、POINT１に戻り改めて返済が可能な金額を考え直しましょう。

参考シミュレーション

Aさんご家族の例を参考に３つのポイントを実際の事例でシミュレーションしてみます。

ご相談：30歳のAさんは妻と２人暮らしです。今度子供産まれることになったので住宅購入を検討することになりました。
Aさんは年収が500万円。夫婦共働きですが、妻は出産を機に専業主婦になる予定。Aさんの収入だけで住宅ローンを組むことにしました。
年収：500万円
現在の家賃：10万円
その他：車のローンなど他に借り入れはありません。貯金はないのでフルローンを検討

POINT１：月々の支払いはいくらまでだったら払えるか

妻が専業主婦になる予定なので、住宅にかけるお金は８万円くらいで抑えたい

POINT２：実際にいくらまでローンが組めるか

500万円✖️35％➗12ヶ月➗4132円✖️100万円＝約3530万円（都市銀行の場合）
500万円✖️35％➗12ヶ月➗3160円✖️100万円＝約4615万円（信用金庫や地方銀行の場合）

POINT3：月々の返済額から借入額を計算する
約2980万円の借入で月々の支払いが８万円に収まることがわかりました。

▶︎住宅ローンシミュレーター

このシミュレーション結果からAさんは物件と購入にかかる諸経費を含めて2980万円に収まる住宅を検討することにしました。

まとめ

不動産探しを資金計画から始めることで、マイホーム購入に現実感が出てきます。

また、予算感を決めておくことである程度購入するエリアも絞れます。

この作業を始めるとマイホーム購入に現実感が出てきます。

いきなり夢を砕かれる方もいるかもしれませんが、

まずこの資金計画を確認しておくことで、マイホーム購入に向けて大きな一歩を踏み出すことができるはずです。

今回は住宅購入時の大まかな資金計画の感覚を掴んでいただくため住宅ローンを一人で組む場合を想定した試算をしておりますが、
ペアローンや収入合算を検討する際にはまた借入金額も変わってきます。
住宅購入は月々の返済想定額が本当に将来にわたって払っていける金額なのか、今はいいとして、将来子供が進学したら？という将来設計も踏まえて検討する必要があります。
また、金利の変動リスクもあるため、できるだけファイナンシャルプランナーライフプランニングの専門家などとも相談しながら資金計画を建てることをお勧めします。